Отвечаем на самые частые вопросы в сфере недвижимости
Можно ли продать квартиру, которая досталась несовершеннолетнему ребенку по наследству или дарению?
Да, можно продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку, но для этого потребуется разрешение органов опеки и попечительства, поскольку ребёнок является несовершеннолетним собственником.
Для этого вам необходимо обратиться в органы опеки и попечительства и получить разрешение на продажу, доказав, что сделка не ущемляет интересы ребёнка. Как правило, опека даёт разрешение, если ребёнку будет предоставлено равноценное жильё или денежные средства от продажи будут зачислены на его счёт до совершеннолетия.
Опека может отказать в продаже, если сочтёт сделку ущемляющие права ребёнка.
Если нужна помощь с подготовкой документов или согласованием с опекой, лучше заранее проконсультироваться с юристом или риэлтором.
Могу ли я продать квартиру без согласия зарегистрированных в ней лиц?
Нет. Оформить сделку можно только при наличии согласия всех зарегистрированных в квартире граждан (за исключением - зарегистрированных по договору найма)
Если перерегистрация жильцов проводится после продажи недвижимости, то для заключения договора потребуется либо нотариально заверенное согласие каждого совершеннолетнего, зарегистрированного в квартире, либо их присутствие на сделке.
Если среди зарегистрированных есть несовершеннолетний, необходимо предоставить справку СОП, подтверждающую, что ребёнок не находится в социально опасном положении. Получить этот документ можно в Управлении по образованию администрации района или города.
Согласие органов опеки и попечительства требуется только в случаях, когда семья состоит на учёте как находящаяся в социально опасном положении.
Нужно ли платить налог при продаже апартаментов?
Да, поскольку апартаменты относятся к нежилому фонду, их продажа облагается налогом как коммерческая недвижимость.
Основные налоговые условия:
Налог взимается с разницы между ценой покупки и продажи.
Ставка подоходного налога – 13% для физических лиц.
Льгота, освобождающая от налога раз в 5 лет при продаже жилой недвижимости (квартиры, дома, земельного участка), на апартаменты не распространяется.
Пример расчёта налога:
Если апартаменты были куплены за 200 000 белорусских рублей, а проданы за 220 000 белорусских рублей, налог рассчитывается с разницы 20 000 белорусских рублей:
20 000 × 13% = 2 600 белорусских рублей налога к уплате.
Продажа апартаментов юридическими лицами или ИП облагается налогом в зависимости от их системы налогообложения.
Перед сделкой лучше проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы точно рассчитать сумму налога и избежать возможных вопросов со стороны налоговых органов.
Как оформить доверенность на продажу квартиры?
Продажа квартиры по доверенности частая практика, но важно правильно оформить документ и учесть все нюансы.
Как оформить доверенность?
1️) Для оформления нужно обратиться к нотариусу.
2) Обязательно иметь действующий паспорт.
3️) Присутствие доверенного лица не требуется, но нужно предоставить его данные:
ФИО
Дату и место рождения
Паспортные данные
Адрес регистрации
Оформить доверенность можно у любого нотариуса в Республике Беларусь, независимо от того, где находится недвижимость. Например, находясь в другом городе, можно оформить документ для продажи квартиры в Минске.
Какие действия можно указать в доверенности?
Продажа квартиры и подписание договора купли-продажи
Подача документов в БТИ
Получение денег
Право передоверия (при необходимости доверенное лицо сможет передать полномочия другому лицу)
Риски и изменения в законодательстве
С 4 сентября 2023 года доверенности, оформленные гражданами Республики Беларусь за границей, больше не принимаются. Собственник должен либо лично присутствовать на сделке, либо предоставить доверенность, оформленную на территории Республики Беларусь.
Доверенность можно отозвать в любой момент.
Перед оформлением доверенности на продажу квартиры лучше проконсультироваться с нотариусом или юристом, чтобы учесть все детали и избежать рисков.
Можно ли приобрести квартиру на вторичке в рассрочку?
Покупка квартиры в рассрочку возможна, но требует тщательной проработки условий сделки. Важно учитывать, когда будет передаваться право собственности и какие гарантии получат обе стороны.
Основные схемы покупки в рассрочку
Передача права собственности после полного расчёта (Такой вариант наиболее безопасен для продавца)
Покупатель получает квартиру в пользование, но право собственности переходит только после окончательного расчёта.
Если покупатель не выполняет условия договора и не вносит платежи вовремя, продавец может обратиться в суд для расторжения сделки.
Желательно заранее прописать в договоре условия расторжения, включая возможные штрафные санкции и сумму, которая не подлежит возврату.
Передача права собственности с обременением
Покупатель становится собственником сразу после внесения первого платежа по объекту .
На квартиру накладывается запрет на отчуждение до полного исполнения договора.
Минус для продавца: если покупатель не выполняет обязательства, но продолжает жить в квартире, воздействовать на него будет сложнее.
Риски и рекомендации
Рассрочка всегда связана с рисками для обеих сторон, поэтому все условия нужно чётко прописывать в договоре.
Продавцу важно предусмотреть механизмы возврата квартиры в случае невыплаты долга.
Покупателю следует внимательно изучить условия, чтобы избежать возможных потерь.
В каждом конкретном случае лучше проконсультироваться с риэлтером или юристом, чтобы минимизировать риски.
Какие документы нужны для заключения договора купли-продажи квартиры?
Универсального перечня документов для всех сделок не существует — требования могут зависеть от конкретной ситуации. Полный список необходимых документов определяет специалист (регистратор или нотариус).
Рекомендуемые шаги:
Перед сделкой лучше заранее записаться на консультацию в территориальной организации по государственной регистрации (БТИ), нотариусу или в агентство недвижимости и взять с собой все имеющиеся документы на квартиру.
Основные документы, которые могут понадобиться:
Паспорта всех участников сделки, а также лиц, дающих согласие (например, супруга/супруги, зарегистрированных совершеннолетних в данном жилом помещении).
Справку о занимаемом жилом помещении (ранее это документ назывался - лицевой счёт) Данная справка будет содержать информацию: кто собственник жилого помещения, кто зарегистрирован в данном жилом помещении и наличие либо отсутствие задолженностей по коммунальным платежам).
Свидетельство о государственной регистрации
Правоустанавливающие документы (в зависимости от способа приобретения недвижимости):
- Договор купли-продажи
- Договор дарения
- Решение суда
- Брачный договор (если квартира исключена из совместной собственности супругов)
- Свидетельство о праве на наследство
Технический паспорт на квартиру.
Для отдельных случаев могут потребоваться дополнительные документы, например, разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние, или согласие банка при продаже квартиры, находящейся в залоге.
Где в Беларуси можно заключить договор купли-продажи недвижимого имущества?
Заключить договор купли-продажи недвижимости можно:
- В нотариальной конторе
- В территориальной организации по государственной регистрации (БТИ)
Однако сам договор приобретает юридическую силу и считается заключенным только после его регистрации в БТИ. Если договор оформлен у нотариуса, он также подлежит обязательной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.
Без этой процедуры договор купли-продажи не будет считаться заключенным.
Как происходит переход права собственности при покупке квартиры в кредит?
При расчёте с привлечением кредитных средств сделка проходит в два этапа.
Первый этап: заключение договора
Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.
Покупатель вносит собственные средства (если предусмотрен первоначальный взнос).
Переход права собственности на этом этапе не производится, а покупателя вносят в ЕГРНИ как кандидата в правообладатели.
К договору необходимо составить акт приёма-передачи, который будет подписан продавцом и покупателем после полного расчета, и послужит основанием к регистрации перехода права собственности на имя покупателя приобретенной недвижимости.
Второй этап: получение кредита и регистрация права собственности
Покупатель подаёт в банк договор купли-продажи и, при необходимости, отчёт об оценке недвижимости.
После подписания кредитного договора банк перечисляет оставшуюся сумму на счёт продавца.
Подписывается итоговый акт приёма-передачи.
Покупатель с подписанным договором и актом идёт в БТИ, где регистрируется переход права собственности.ВАЖНО! Если кредит оформлялся под залог приобретаемого имущества, то переход право можно оформить после поступления сообщения в БТИ от банка о наложении обременения (до 7 дней с момента перечисления денежных средств).
Только после завершения всех этапов покупатель становится официальным владельцем недвижимости.
Что делать, если в наследство досталась квартира с ипотекой?
Если квартира, полученная в наследство, находится в залоге у банка, её оформление и дальнейшее распоряжение требуют особого подхода. Разберём основные моменты.
Ключевые аспекты:
Наследники принимают не только недвижимость, но и обязательства по кредиту. Однако их ответственность ограничивается стоимостью унаследованного имущества.
Банк, как кредитор, может заявить о своих правах через нотариуса, что фиксируется при оформлении наследства.
Что делать наследникам?
В течение 6 месяцев подать заявление нотариусу по месту последней регистрации умершего владельца.
После истечения этого срока получить свидетельство о праве на наследство.
Нотариус уведомит банк о новых владельцах квартиры.
Важные нюансы:
Даже если на квартире есть ипотека, это не препятствует регистрации права собственности.
Выплачивать оставшуюся задолженность должны новые владельцы.
Если сумма долга превышает разумные финансовые возможности наследников, можно отказаться от наследства.
Перед принятием решения стоит:
Оценить рыночную стоимость квартиры.
Уточнить остаток долга и условия кредита.
Обсудить с банком возможные варианты погашения.
Рассмотреть возможность продажи квартиры для закрытия задолженности.
Оформление ипотечной квартиры в наследство требует внимательного анализа всех обстоятельств. Если есть вопросы, лучше проконсультироваться с нотариусом или юристом.
Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и зачем он нужен?
Предварительный договор — это соглашение, в котором стороны договариваются заключить основной договор в будущем на определённых условиях (ст. 399 ГК РБ). Такой договор фиксирует намерения сторон и основные условия сделки, обеспечивая безопасность и подготовку к основному договору. Он обязателен для исполнения.
Как оформить дарение квартиры родственнику и нужно ли платить налог?
Дарение квартиры оформляется через нотариально заверенный договор дарения, который подлежит государственной регистрации (ст. 543 и 131 ГК РБ). Налог на дарение не платится, если одаряемый — близкий родственник дарителя (супруг (иск. - совместно нажитое имущество), дети, родители, бабушки и дедушки, братья и сестры). Если же они не являются близкими родственниками, одаряемому придётся заплатить налог в размере 13% от оценочной стоимости квартиры. Декларацию о доходах следует подать до 31 марта следующего года.
Может ли один из супругов продать общую квартиру без согласия второго супруга?
Нет, не может. В соответствии с законодательством (ст. 23 Кодекса о браке и семье РБ), распоряжение общей собственностью супругов возможно только с нотариально заверенного согласия второго супруга или заверение такого согласия при сделке, удостоверяемой государственным регистратором.
Исключение: наличие брачного договора, зарегистрированного в установленном законодательстве порядке.
Можно ли поменять квартиру меньшей площади на большую с доплатой?
Да, можно. Обмен квартир происходит через заключение договора мены (ст. 538 ГК РБ). Если одна из квартир стоит дороже другой, договором может быть предусмотрена доплата. Этот договор также подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры?
Уплата налога распространяется на случаи, когда в течение пяти лет вы продаете две квартиры. Однако, не нужно платить налог тем, кто продает квартиру, полученную в наследство. Даже если это вторая квартира за пять лет, она не считается второй продажей. Также действует правило неоднородности объектов. Вы можете свободно продавать квартиру, дом, гараж и любые другие объекты недвижимости разных типов, кроме коммерческих, в течение одной пятилетки. Это не будет считаться повторной продажей, поскольку объекты разные. Но если вы продаете два гаража или два дома, то со второго также нужно будет уплатить.
При продаже недвижимости взимается фиксированный подоходный налог в размере 13%. Этот налог рассчитывается исходя из прибыли, которую получает продавец, а не из полной суммы сделки. Например, если квартира была куплена за 110 тысяч рублей, а продана за 120 тысяч, то налог будет рассчитываться с разницы в 10 тысяч рублей. Таким образом, сумма налога составит 1300 рублей.
Может ли один из собственников продать свою долю постороннему лицу в квартире без согласия других сособственников?
Нет, собственник доли не вправе продать свою часть без согласия других сособственников. Остальные совладельцы имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 253 Гражданского кодекса РБ). Продавец обязан уведомить их о намерении продать долю. Если они не воспользуются своим правом в течение месяца, долю можно продать третьему лицу.
Что такое задаток и чем он отличается от аванса при покупке квартиры?
Задаток — это сумма, которая подтверждает серьёзность намерений сторон. Если покупатель откажется от сделки, задаток не возвращается. Если сделка отменена продавцом, он обязан вернуть задаток в двойном размере (ст. 352 ГК РБ). Важно: стороны должны договорится о выдаче задатка в письменной форме, иначе такую сумму можно посчитать авансом (ст. 351 ГК РБ).
Законодательство не содержит определения аванса. На практике под ним понимают сумму денег, которую вы передаете другой стороне договора в качестве первой части основного платежа. И аванс, и задаток являются частью основного платежа. Аванс нельзя засчитать в иные платежи в виде неустойки, убытков и т.д. ПРОДАВЦУ ВАЖНО ПОНИМАТЬ, ЧТО АВАНС НИЧЕГО НЕ ОБЕСПЕЧИВАЕТ. Если в будущем не будет заключен договор купли-продажи, аванс возвращается в полном размере.
Можно ли оформить покупку квартиры на несовершеннолетнего ребёнка?
Да, оформить квартиру на несовершеннолетнего можно. Однако все сделки с недвижимостью от имени ребёнка до его совершеннолетия (18 лет) проводят его законные представители (родители или опекуны) с разрешения органов опеки.
Как проверить, не находится ли квартира под арестом или в залоге?
Чтобы узнать, есть ли обременения на квартиру, можно заказать выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). В этой выписке будут указаны все обременения, включая аресты и залоги. Получить такую выписку можно через территориальный орган регистрации или онлайн.
Важно: Если этот документ будет заказан посторонним лицом, в нём, согласно закону о защите персональных данных, будут скрыты идентификационные сведения о собственнике недвижимости.
Как оформить покупку квартиры на двоих людей, не состоящих в браке?
Покупка квартиры двумя людьми, не состоящими в браке, оформляется в долевую собственность. В договоре купли-продажи указываются доли каждого покупателя. После государственной регистрации в ЕГРНИ оба станут совладельцами квартиры (ст. 246 ГК РБ).
Можно ли купить квартиру за иностранную валюту в Беларуси?
Нет, расчёты при покупке недвижимости в Беларуси можно проводить только в белорусских рублях. Использование иностранной валюты в таких сделках запрещено законодательством.
Что делать, если после покупки квартиры пришли долги за коммунальные услуги от предыдущего владельца?
Вы не обязаны оплачивать долги предыдущего собственника по коммунальным услугам.
Для решения этого вопроса:
Предоставьте коммунальным службам копию договора купли-продажи и свидетельство о праве собственности
Попросите открыть новый лицевой счёт на ваше имя
Уведомите обслуживающие организации о смене собственника
Могу ли я получить налоговый вычет при покупке квартиры в Беларуси?
Да, в некоторых случаях можно получить налоговый вычет при покупке жилья. Согласно статье 211 Налогового кодекса РБ, вычет предоставляется физическим лицам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Чтобы получить вычет, нужно подать налоговую декларацию и предоставить документы, подтверждающие расходы на покупку или строительство жилья.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи после регистрации сделки?
Расторгнуть договор купли-продажи ДО ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ можно только по соглашению сторон или через суд, если есть законные основания (такие как обман или существенные недостатки в квартире) и одна из сторон уклоняется от расторжения. После государственной регистрации перехода прав собственности - только в судебном порядке.
Можно ли оплатить покупку квартиры материнским капиталом?
Да, средства материнского капитала можно использовать для покупки жилья. Для этого нужно обратиться в органы социальной защиты и пройти процедуру, установленную законодательством Беларуси.
Может ли продавец отказаться от продажи квартиры после получения задатка?
Если продавец отказывается от сделки в одностороннем порядке, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (ст. 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Это стимулирует выполнение обязательств и защищает интересы покупателя.
Что делать, если я обнаружила ошибку в документах на квартиру после покупки?
Ответ: Если вы обнаружили ошибку в документах на квартиру (например, опечатка в фамилии, неверный адрес), необходимо:
Обратиться в орган, выдавший документ (нотариус, орган по государственной регистрации) с заявлением об исправлении ошибки.
Предоставить документы, подтверждающие правильность данных (паспорт, другие правоустанавливающие документы).
Орган, допустивший ошибку, обязан внести исправления и выдать новый документ или внести изменения в существующий.
Согласно статье 28 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", исправление технических ошибок осуществляется без взимания платы.
Моему сыну 8 лет, и по наследству досталась квартира. Может ли он её продать?
Ваш сын не может самостоятельно продать квартиру до достижения совершеннолетия (18 лет). Согласно статье 89 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, управление имуществом несовершеннолетних осуществляют родители. Однако для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, законные представители должны получить предварительное разрешение от органов опеки и попечительства (статья 35 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Дополнительно стоит отметить:
Несовершеннолетние до 14 лет не могут участвовать в сделках с недвижимостью.
С 14 до 18 лет они могут принимать участие в таких сделках, но только с письменного согласия и в присутствии законных представителей — родителей, опекунов или попечителей.
Таким образом, вы можете продать квартиру от имени вашего сына, обратившись в управление образования администрации вашего района для получения разрешения от органов опеки и попечительства.
Как купить квартиру, будучи в браке, чтобы она была только моей собственностью?
Согласно статье 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, имущество, приобретённое супругами в период брака, является их общей совместной собственностью, независимо от того, на кого оно оформлено или кем внесены денежные средства. Однако вы можете изменить этот режим собственности с помощью брачного договора.
Рекомендуем вам перед заключением договора купли-продажи недвижимости обратиться к нотариусу для составления брачного договора (статья 13 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье). В брачном договоре можно определить, что приобретаемая квартира будет являться вашей личной собственностью. При одновременной регистрации договора купли-продажи и брачного договора купленная недвижимость будет принадлежать только вам.
Я покупаю квартиру с мебелью и техникой. Можно ли эти предметы прописать в договоре купли-продажи?
Нет, вы не можете включить мебель и технику в договор купли-продажи. Согласно статье 520 Гражданского кодекса Республики Беларусь, продавец обязуется передать покупателю недвижимое имущество. Мебель и техника являются движимым имуществом и не требуют государственной регистрации прав (статья 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Чтобы точно определить, какие предметы остаются в квартире и входят в её стоимость, перед сделкой купли-продажи недвижимости рекомендую составить предварительный договор купли-продажи. В соответствии со статьёй 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в этом документе Вы сможете указать полный перечень имущества, которое остаётся в квартире и учитывается при её оценке.