FAQs
Отвечаем на самые частые вопросы в сфере недвижимости
Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и зачем он нужен?
Предварительный договор — это соглашение, в котором стороны договариваются заключить основной договор в будущем на определённых условиях (ст. 399 ГК РБ). Такой договор фиксирует намерения сторон и основные условия сделки, обеспечивая безопасность и подготовку к основному договору. Он обязателен для исполнения.
Как оформить дарение квартиры родственнику и нужно ли платить налог?
Дарение квартиры оформляется через нотариально заверенный договор дарения, который подлежит государственной регистрации (ст. 543 и 131 ГК РБ). Налог на дарение не платится, если одаряемый — близкий родственник дарителя (супруг (иск. - совместно нажитое имущество), дети, родители, бабушки и дедушки, братья и сестры). Если же они не являются близкими родственниками, одаряемому придётся заплатить налог в размере 13% от оценочной стоимости квартиры. Декларацию о доходах следует подать до 31 марта следующего года.
Может ли один из супругов продать общую квартиру без согласия второго супруга?
Нет, не может. В соответствии с законодательством (ст. 23 Кодекса о браке и семье РБ), распоряжение общей собственностью супругов возможно только с нотариально заверенного согласия второго супруга или заверение такого согласия при сделке, удостоверяемой государственным регистратором.
Исключение: наличие брачного договора, зарегистрированного в установленном законодательстве порядке.
Можно ли поменять квартиру меньшей площади на большую с доплатой?
Да, можно. Обмен квартир происходит через заключение договора мены (ст. 538 ГК РБ). Если одна из квартир стоит дороже другой, договором может быть предусмотрена доплата. Этот договор также подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры?
Уплата налога распространяется на случаи, когда в течение пяти лет вы продаете две квартиры. Однако, не нужно платить налог тем, кто продает квартиру, полученную в наследство. Даже если это вторая квартира за пять лет, она не считается второй продажей. Также действует правило неоднородности объектов. Вы можете свободно продавать квартиру, дом, гараж и любые другие объекты недвижимости разных типов, кроме коммерческих, в течение одной пятилетки. Это не будет считаться повторной продажей, поскольку объекты разные. Но если вы продаете два гаража или два дома, то со второго также нужно будет уплатить.
При продаже недвижимости взимается фиксированный подоходный налог в размере 13%. Этот налог рассчитывается исходя из прибыли, которую получает продавец, а не из полной суммы сделки. Например, если квартира была куплена за 110 тысяч рублей, а продана за 120 тысяч, то налог будет рассчитываться с разницы в 10 тысяч рублей. Таким образом, сумма налога составит 1300 рублей.
Может ли один из собственников продать свою долю постороннему лицу в квартире без согласия других сособственников?
Нет, собственник доли не вправе продать свою часть без согласия других сособственников. Остальные совладельцы имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 253 Гражданского кодекса РБ). Продавец обязан уведомить их о намерении продать долю. Если они не воспользуются своим правом в течение месяца, долю можно продать третьему лицу.
Что такое задаток и чем он отличается от аванса при покупке квартиры?
Задаток — это сумма, которая подтверждает серьёзность намерений сторон. Если покупатель откажется от сделки, задаток не возвращается. Если сделка отменена продавцом, он обязан вернуть задаток в двойном размере (ст. 352 ГК РБ). Важно: стороны должны договорится о выдаче задатка в письменной форме, иначе такую сумму можно посчитать авансом (ст. 351 ГК РБ).
Законодательство не содержит определения аванса. На практике под ним понимают сумму денег, которую вы передаете другой стороне договора в качестве первой части основного платежа. И аванс, и задаток являются частью основного платежа. Аванс нельзя засчитать в иные платежи в виде неустойки, убытков и т.д. ПРОДАВЦУ ВАЖНО ПОНИМАТЬ, ЧТО АВАНС НИЧЕГО НЕ ОБЕСПЕЧИВАЕТ. Если в будущем не будет заключен договор купли-продажи, аванс возвращается в полном размере.
Можно ли оформить покупку квартиры на несовершеннолетнего ребёнка?
Да, оформить квартиру на несовершеннолетнего можно. Однако все сделки с недвижимостью от имени ребёнка до его совершеннолетия (18 лет) проводят его законные представители (родители или опекуны) с разрешения органов опеки.
Как проверить, не находится ли квартира под арестом или в залоге?
Чтобы узнать, есть ли обременения на квартиру, можно заказать выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). В этой выписке будут указаны все обременения, включая аресты и залоги. Получить такую выписку можно через территориальный орган регистрации или онлайн. Важно: Если этот документ будет заказан посторонним лицом, в нём, согласно закону о защите персональных данных, будут скрыты идентификационные сведения о собственнике недвижимости.
Как оформить покупку квартиры на двоих людей, не состоящих в браке?
Покупка квартиры двумя людьми, не состоящими в браке, оформляется в долевую собственность. В договоре купли-продажи указываются доли каждого покупателя. После государственной регистрации в ЕГРНИ оба станут совладельцами квартиры (ст. 246 ГК РБ).
Можно ли купить квартиру за иностранную валюту в Беларуси?
Нет, расчёты при покупке недвижимости в Беларуси можно проводить только в белорусских рублях. Использование иностранной валюты в таких сделках запрещено законодательством.
Что делать, если после покупки квартиры пришли долги за коммунальные услуги от предыдущего владельца?
Вы не обязаны оплачивать долги предыдущего собственника по коммунальным услугам.
Для решения этого вопроса:
Предоставьте коммунальным службам копию договора купли-продажи и свидетельство о праве собственности
Попросите открыть новый лицевой счёт на ваше имя
Уведомите обслуживающие организации о смене собственника
Могу ли я получить налоговый вычет при покупке квартиры в Беларуси?
Да, в некоторых случаях можно получить налоговый вычет при покупке жилья. Согласно статье 211 Налогового кодекса РБ, вычет предоставляется физическим лицам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Чтобы получить вычет, нужно подать налоговую декларацию и предоставить документы, подтверждающие расходы на покупку или строительство жилья.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи после регистрации сделки?
Расторгнуть договор купли-продажи ДО ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ можно только по соглашению сторон или через суд, если есть законные основания (такие как обман или существенные недостатки в квартире) и одна из сторон уклоняется от расторжения. После государственной регистрации перехода прав собственности - только в судебном порядке.
Можно ли оплатить покупку квартиры материнским капиталом?
Да, средства материнского капитала можно использовать для покупки жилья. Для этого нужно обратиться в органы социальной защиты и пройти процедуру, установленную законодательством Беларуси.
Может ли продавец отказаться от продажи квартиры после получения задатка?
Если продавец отказывается от сделки в одностороннем порядке, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (ст. 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Это стимулирует выполнение обязательств и защищает интересы покупателя.
Что делать, если я обнаружила ошибку в документах на квартиру после покупки?
Ответ: Если вы обнаружили ошибку в документах на квартиру (например, опечатка в фамилии, неверный адрес), необходимо:
Обратиться в орган, выдавший документ (нотариус, орган по государственной регистрации) с заявлением об исправлении ошибки.
Предоставить документы, подтверждающие правильность данных (паспорт, другие правоустанавливающие документы).
Орган, допустивший ошибку, обязан внести исправления и выдать новый документ или внести изменения в существующий.
Согласно статье 28 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", исправление технических ошибок осуществляется без взимания платы.
Моему сыну 8 лет, и по наследству досталась квартира. Может ли он её продать?
Ваш сын не может самостоятельно продать квартиру до достижения совершеннолетия (18 лет). Согласно статье 89 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, управление имуществом несовершеннолетних осуществляют родители. Однако для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, законные представители должны получить предварительное разрешение от органов опеки и попечительства (статья 35 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Дополнительно стоит отметить:
Несовершеннолетние до 14 лет не могут участвовать в сделках с недвижимостью.
С 14 до 18 лет они могут принимать участие в таких сделках, но только с письменного согласия и в присутствии законных представителей — родителей, опекунов или попечителей.
Таким образом, вы можете продать квартиру от имени вашего сына, обратившись в управление образования администрации вашего района для получения разрешения от органов опеки и попечительства.
Как купить квартиру, будучи в браке, чтобы она была только моей собственностью?
Согласно статье 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, имущество, приобретённое супругами в период брака, является их общей совместной собственностью, независимо от того, на кого оно оформлено или кем внесены денежные средства. Однако вы можете изменить этот режим собственности с помощью брачного договора.
Рекомендуем вам перед заключением договора купли-продажи недвижимости обратиться к нотариусу для составления брачного договора (статья 13 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье). В брачном договоре можно определить, что приобретаемая квартира будет являться вашей личной собственностью. При одновременной регистрации договора купли-продажи и брачного договора купленная недвижимость будет принадлежать только вам.
Я покупаю квартиру с мебелью и техникой. Можно ли эти предметы прописать в договоре купли-продажи?
Нет, вы не можете включить мебель и технику в договор купли-продажи. Согласно статье 520 Гражданского кодекса Республики Беларусь, продавец обязуется передать покупателю недвижимое имущество. Мебель и техника являются движимым имуществом и не требуют государственной регистрации прав (статья 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Чтобы точно определить, какие предметы остаются в квартире и входят в её стоимость, перед сделкой купли-продажи недвижимости рекомендую составить предварительный договор купли-продажи. В соответствии со статьёй 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в этом документе Вы сможете указать полный перечень имущества, которое остаётся в квартире и учитывается при её оценке.